昨日，《东莞市地块包装暂行规则》（以下简称《规则》）新鲜出炉，确定了9大类需要开展地块包装的项目类型，包括市、镇核心区内计容建筑规模超过5万平方米的项目，位于两条城市主干道或以上等级道路交叉口的项目等。

　　《规则》还敲定了“包装费”的基准价——2元/平方米，但这一基准价可按照建筑规模大小、难易程度等因素进行调整。

　　时间

　　4月1日起全市推行“地块包装”

　　《规则》的出炉，为全市各镇街全面推行地块包装明确了具体的时间——2010年4月1日。

　　早在2009年，东莞就已经在全省率先试行了土地出让前期的“地块包装”制度。东城、虎门、大岭山、道滘等镇街已经先行试点了十多个地块包装项目。在市区，就有台商大厦南侧2万平方米地块、光大盛世豪庭地块和玉兰中学南侧地块等多个地块率先“尝鲜”。

　　通过地块包装，弥补现有规划管理体系的不足，提升城市空间品质，更好地体现公共利益，实行精细化规划管理，同时降低发展商经营风险，加强土地竞投的公平竞争，实现阳光审批和高效审批。

　　通过概念设计，把相应的条件明确下来，发展商就有了明确的规划标准，不用再反复改动设计方案，规划审批部门也省事。同样的，因为限定的规划条件已经明确了，发展商也难钻空子玩“猫腻”。

　　条件

　　能“包装”的地块必须是重点区域用地

　　能“包装”成“明星地块”的土地得具备一定的“天赋”——必须是市重点区域内的地块。

　　《规则》确定了9大类需要开展地块包装的重点地段的重点项目类型。

　　包括位于市、镇核心区内计容建筑规模超过5万平方米的项目，位于两条城市主干道或以上等级道路交叉口的项目等。

　　这9类需要进行地块包装的项目中还有一类是住宅项目，即容积率大于2.5且计容建筑规模超过8万平方米的住宅项目。

　　但如果这9类项目所在片区已经编制城市设计，且在城市设计导则中已有明确的规划设计条件的；或者项目已通过其它方式进行了研究，已提出操作性较强的规划设计要求的，可不再开展地块包装。

　　费用

　　地块“包装费”基准价敲定2元/平方米

　　邀请设计院、设计公司对地块进行包装按什么标准收费？《规则》给出了一个基准价：建议按计容建筑规模计算，每平方米2元为基准，并按建筑规模大小、难易程度等因素进行调整。但这仅仅是基准价，具体的收费标准还应有市场决定，由委托方和设计方协议商定。

　　那么地块的“包装费”由谁来埋单？《规则》明确，应由委托主体来承担“包装费”。对于拟出让土地，由土地出让方作为委托主体并承担地块包装费用，纳入土地出让成本；对于已出让土地，由土地使用方作为委托主体并承担地块包装费用。

　　《规则》还对设计单位的资质进行了明确，只有同时具备规划和建筑设计资质的设计单位方可承担地块包装工作，如果碰到市政问题复杂的地块，设计单位还应具备市政设计资质。

　　影响

　　地块包装可能会拉高重要地块地价

　　在东莞中原地产市场研究部经理车德锐看来，地块包装会对重要地块地价的上涨起到一个推力作用，开发商拿地的成本势必会有所增加。但这一增加并非来自于《规则》中确定的2元/平方米的“包装费”，而是来自地块包装本身对核心地段、重要地块深层价值的挖掘。

　　但从事地产营销工作十多年的严先生则认为，此举应该不会抬高地价，单是地块包装对地块详细的规划，可能不会是部分开发商所欢迎的，有可能会降低部分开发商的卖地欲望。也就是说，这一政策有利有弊，应该会平衡消化掉其中的地价影响。对房价将没有太大影响。

　　哪些地块要包装？

　　位于市、镇核心区内的计容建筑规模超过5万平方米的项目；

　　位于两条城市主干道或以上等级道路交叉口的项目；

　　位于市、镇主要景观视线通廊，对城市景观可能产生重大影响的项目；

　　位于轨道站点500米范围内计容建筑规模超过5万平方米的项目；

　　位于大型公园（5万平方米以上）、省级以上文物保护单位、生态敏感区附近的计容建筑规模超过5万平方米的项目；

　　容积率大于2.5且计容建筑规模超过8万平方米的住宅项目；

　　计容建筑规模超过5万平方米，对周边公共空间有重要影响的商业、办公、酒店等项目（含商住混合用地内的非住宅部分）；

　　申请市土地统筹借款的经营性用地；

　　土地出让方、土地使用方或市城乡规划局认为需要开展地块包装的项目。

　　什么是地块包装？

　　即在土地出让前，由市规划局组织对拟出让地块进行详细规划设计和论证，做出一个到多个优化、可行的规划设计方案，明确该地块“必须做什么、禁止做什么、鼓励做什么、建议做什么”，作为土地出让的规划条件。